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Herstellungskosten für ein Gebäude: Welche Aufwendungen zählen dazu?
Die Herstellungskosten eines Gebäudes stellen die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) dar.
Besonders in unsicheren Zeiten wollen Menschen ihr Geld sinnvoll und möglichst sicher investieren. Am besten in Vermögenswerte, die relativ krisenstabil sind, wie beispielsweise Grundstücke oder Immobilien. „Denn nur das Land ist ewig, sonst nichts.“ – das wusste schon Margaret Mitchell.
Eine Option, die von Steuerpflichtigen gerne genutzt wird, ist die Anschaffung oder Herstellung von Gebäuden, um sie anschließend zu vermieten.
Der Vorteil: Das Geld ist sicher angelegt und es lassen sich darüber hinaus noch regelmäßige Mieteinnahmen erzielen. Dazu kommen - vor allem in den ersten Jahren - hohe Werbungskosten, die sich für die Eigentümer steuermindernd auswirken. In Zusammenhang damit steht die sogenannte Absetzung für Abnutzung – kurz AfA.
Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden
Der Wertverlust eines Gebäudes kann durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.
Fertigstellung des Gebäudes | Nach dem 31.12.2022 | Vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 | Vor dem 01.01.1925 |
Höhe des jährlichen AfA-Satzes | 3 % | 2 % | 2,5 % |
Der jährliche AfA-Satz für Gebäude nach Fertigstellungsdatum.
Die AfA beträgt für Gebäude, deren Bau nach dem 31.12.2022 beendet wurde, jährlich 3 % der Bemessungsgrundlage – sprich des Kaufpreises (bei angeschafften Immobilien) bzw. der sogenannten Herstellungskosten (bei selbst fertiggestellten Gebäuden). Für Gebäude, die vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt der AfA-Satz jährlich 2 %. Doch was genau sind eigentlich Herstellungskosten?
Herstellungskosten bei Gebäuden – was zählt dazu?
Merke: „Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen“ (§ 255 Abs. 2 S. 1 HGB).
Grundsätzlich zählen zu den Herstellungskosten von Gebäuden also …
- Materialkosten,
- Materialgemeinkosten,
- Fertigungskosten,
- Fertigungsgemeinkosten sowie
- Sonderkosten der Fertigung.
Darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl weiterer Aufwendungen, die den Herstellungskosten zugerechnet werden. Entsprechend erhöhen sie in der Summe die Bemessungsgrundlage der AfA.
Folgende Checkliste soll einen Überblick geben:
Weitere Herstellungskosten im Zusammenhang mit Gebäuden
- Bauplanung
- Anbauten oder Aufstockungen
- Anschaffungsnahe Aufwendungen
- erstmaliger Anschluss an das Stromnetz und an Anlagen zur Ableitung von Abwässern
- Vergrößerung von Nutz- oder Wohnflächen
- Errichtung einer Außentreppe
- Fahrtkosten zur Baustelle
- Beseitigung von Baumängeln
- Entfernen von Bäumen oder Büschen
- Enttrümmerung
- Hangabtragung
- Instandsetzungsarbeiten
- Anlage einer Gartenanlage oder eines Wintergartens
- Zwangsräumung
- Alarm- und Brandmeldeanlagen
- Zäune
- Einbaumöbel und Einbauküchen
- Garage, Carport, Stellplatz
- Fahrstuhlanlagen
Bei den Instandsetzungsarbeiten gilt es zu beachten, dass diese nur als Herstellungskosten angesehen werden, soweit die Nettoaufwendungen hierfür mindestens 15 % des Kaufpreises des Gebäudes betragen. Anstelle von Herstellungskosten können größere Instandhaltungsmaßnahmen an Gebäuden auch sogenannte Erhaltungsaufwendungen sein. Diese erhöhen dann nicht die Bemessungsgrundlage für die reguläre Abschreibung, sondern können stattdessen über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren verteilt werden.
Hinweis: Sie sind Vermieter? Als Lohnsteuerhilfeverein dürfen wir nur dann beratend für Sie tätig werden, wenn Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung 8.000 € (bzw. 16.000 € bei Zusammenveranlagung) pro Veranlagungszeitraum nicht übersteigen.
(Stand: 18.09.2023)