Für vermietete, denkmalgeschützte Häuser kann nämlich die sogenannte „Denkmalschutz-AfA“ beansprucht werden. Voraussetzung ist, dass die Denkmalschutzbehörde das entsprechende Objekt als Baudenkmal einstuft.

Grundsätzlich können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes jährlich mit 3 % (Fertigstellung nach dem 31.12.2022) bzw. mit 2 % (Fertigstellung vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924) bzw. mit 2,5 % (Fertigstellung vor dem 01.01.1925) abgeschrieben werden.

Zusätzlich besteht bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, die Möglichkeit, die Kosten für die Modernisierung über einen Zeitraum von 12 Jahren gesondert abzuschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt der AfA-Satz dann jährlich 9 % und je 7 % für weitere vier Jahre. Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen dem Erhalt des Gebäudes als Baudenkmal dienen bzw. für eine sinnvolle Nutzung erforderlich sind.

Denkmalschutz-AfA - Rechenbeispiel

Die Anschaffungskosten einer Denkmal-Immobilie liegen bei 250.000 €. Davon beträgt der Anteil für das Grundstück 75.000 €. Die Sanierungskosten belaufen sich auf 200.000 €.

Die Immobilie wurde ursprünglich am 15.06.1930 fertiggestellt. Damit beträgt die lineare AfA 2 %. (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 b) EStG)

Anschaffungskosten des Gebäudes:                                               175.000 €

1. lineare AfA

davon 2 %                                                            3.500 €

Sanierungskosten:                                                               200.000 €

1. Denkmal-AfA

davon 9 %                                                18.000 €

Summe der Abschreibungen:                                                                                  21.500 €

Aufgrund der Denkmal-AfA erhöhen sich die Abschreibungen, die als Werbungskosten geltend gemacht werden können, um 18.000 €. Insgesamt beträgt die Summe der Abschreibungen 21.500 €!

Die konkrete Steuerersparnis, die sich durch eine Abschreibung in dieser Höhe ergibt, kann nicht pauschal bestimmt werden, da sie noch von weiteren Faktoren abhängig ist.

Achtung! Zu bedenken ist auch, dass nach 10 Jahren (bzw. 12 Jahren) die zusätzliche Denkmal-AfA entfällt. Ab dann kann lediglich die lineare Abschreibung geltend gemacht werden (im Beispiel: jährlich 3.500 €).

Denkmalschutz-AfA - Voraussetzungen

Damit dem steuerlichen Abzug der Modernisierungs- und Sanierungskosten nichts im Wege steht, muss vor Beginn der Maßnahmen der Kauf des Gebäudes vollständig abgeschlossen sein. Zu beachten ist außerdem, dass die Sanierungsmaßnahmen von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden müssen und eine entsprechende Bescheinigung als Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit vorliegt.

Vor der Ausstellung der Bescheinigung werden folgende Kriterien geprüft:

• Durch die Modernisierungsarbeiten sollen die historische Substanz und die besonderen Eigenschaften des Gebäudes weiter erhalten bleiben.
• Die Ausgaben müssen zwingend dem Erhalt dienen und auch entsprechend begründet werden.
• Durch Veränderungen der Gebäudenutzung dürfen denkmalrechtliche Eigenschaften des Gebäudes nicht grundsätzlich verändert werden.

Die Bescheinigung ist allerdings nur insofern für die Finanzämter bindend, soweit kein Hinweis zur Selbstprüfung vorliegt. Ist das der Fall, so veranlasst das zuständige Finanzamt eigenständig eine Prüfung, die gegebenenfalls auch negativ für den Steuerpflichtigen ausfallen kann.

Außerdem sollte beachtet werden, dass bei einem Verkauf des modernisierten Gebäudes die Denkmalschutz-AfA nicht auf den neuen Eigentümer übertragen werden kann!

(Stand: 28.06.2023)