Grundsätzliche Unterscheidung: Eigennutzung oder Vermietung?

Für Eigentümer einer Immobilie gibt es zwei Möglichkeiten: Man bewohnt sie selbst oder vermietet an eine andere Person. Je nach Nutzung unterscheidet sich auch der steuerliche Ansatz von anfallenden Handwerkerkosten oder haushaltsnahen Dienstleistungen.

Als Vermieter sind die anfallenden Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen grundsätzlich vollständig als Werbungskosten abzugsfähig. Außerdem können die meisten Aufwendungen für Handwerker oder Dienstleister über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Der wiederum kann diese Kosten ebenfalls steuerlich geltend machen.

Als Eigentümer und Nutzer der Immobilie sind alle haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuerlich absetzbar, die dem § 35a EStG zugeordnet werden können. Wichtig ist nur, dass für die Leistungen eine Rechnung ausgestellt wurde und die Beträge per Banküberweisung oder Lastschrift beglichen wurden.

Eigenheim? So werden Handwerkerkosten und haushaltsnahe Dienstleistungen korrekt abgesetzt!

Der Ansatz von haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen unterscheidet sich, weshalb beide getrennt voneinander erläutert werden.

Zu beachten ist allerdings, dass bei beiden keine Materialkostenabzugsfähig sind. Nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten können für den steuerlichen Abzug verwendet werden.

Haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen

Unter haushaltsnahe Dienstleistungen fallen nicht nur Arbeiten zur Pflege und Reinigung der Immobilie, sondern auch haushaltsnahe Betreuungs- oder Hilfeleistungen.

Beispiele dafür sind:

• Fensterreinigung
• Einkaufsdienste
• Hausmeisterleistungen
• Reinigung des Haushalts
• Umzugshilfen
• Gartenpflege innerhalb des Grundstücks

Was gilt eigentlich für haushaltsnahe Dienstleistungen, die außerhalb des Grundstücks ausgeführt werden? Auch sie sind steuerlich abzugsfähig, vorausgesetzt es handelt sich um Tätigkeiten, die ansonsten üblicherweise von Familienmitgliedern erbracht und in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgeführt werden und dem Haushalt dienen. In Frage kommen beispielsweise die Reinigung und Schneeräumung von angrenzenden Gehwegen (BFH-Urteil vom 20.03.2014, VI R 55/12).

Bei den haushaltsnahen Dienstleistungen sind 20 % der Arbeitskosten (inkl. Fahrt- und Maschinenkosten) steuerlich abzugsfähig. Maximal können 4.000 € geltend gemacht werden. Das heißt, es können pro Jahr höchstens Rechnungen von insgesamt bis zu 20.000 € berücksichtigt werden.

Handwerkerleistungen absetzen

Auch Renovierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind - wenn sie von einem Handwerker oder Handwerksbetrieb durchgeführt wurden - steuerlich abzugsfähig.

Beispiele sind:

• Arbeiten am Dach oder an der Fassade
• Renovierung oder Austausch von Fenstern und Türen
• Reparatur oder Wartung der Heizung
• Maler- und Tapezierarbeiten
• Schornsteinfeger

Handwerkerleistungen sind ebenfalls zu 20 % steuerlich abzugsfähig. Auch hier gilt: Nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, keine Materialkosten! Maximal können jedoch nur 1.200 € abgesetzt werden. Das wären jährlich Ausgaben von bis zu 6.000 €.

Analog zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gilt auch für Handwerkerleistungen jenseits der Grundstücksgrenze: Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Ansatz möglich! Wichtig ist, dass es sich um eine Tätigkeit handelt, die in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgeführt wird und dem Haushalt dient. Davon ist insbesondere dann auszugehen, wenn es sich um einen Hausanschluss an das öffentliche Versorgungsnetz handelt (BFH-Urteil vom 20.03.2014, VI R 56/12).

Außerdem gibt es bei Handwerkerrechnungen noch etwas zu beachten: Sie müssen zwingend mindestens zwei Jahre lang aufbewahrt werden! Diese gesetzliche Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahrs, in dem die Rechnung ausgestellt wurde.

Vermieter? So können die Kosten für Handwerker und Dienstleister geltend gemacht werden!

Wie bereits erwähnt, gelten für Vermieter für die Absetzbarkeit von Handwerkerkosten oder haushaltsnahen Dienstleistungen andere gesetzliche Regelungen als bei der Privatnutzung.

Grundsätzlich gilt: Alle Handwerkerkosten und Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Ein Teil dieser Kosten ist allerdings umlagefähig. Das bedeutet: Der Vermieter kann die Ausgaben über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Zwei gängige Beispiele sind Reinigungskosten oder Aufwendungen für den Winterdienst.

Diese Aufwendungen sind für den Vermieter weiter voll abzugsfähige Werbungskosten – durch die Umlage auf die Mietnebenkosten allerdings auch einkommensteuerpflichtige Einnahmen.

Beim Ansatz von Handwerkerrechnungen muss zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand unterschieden werden.

Unter einem Erhaltungsaufwand versteht man Arbeiten, die sich auf die Instandhaltung der Immobilie beziehen - also beispielsweise die Reparatur einer kaputten Heizung oder der Austausch einzelner beschädigter Dachziegel. Diese Kosten sind sofort in voller Höhe als Werbungkosten abzugsfähig. Größerer Erhaltungsaufwand kann alternativ auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Übersteigen die baulichen Maßnahmen jedoch die reine Instandhaltung und verbessern den Wohnkomfort, dann liegt Herstellungsaufwand vor. Werden mindestens drei der vier Kernbereiche – Fenster, Heizung, Sanitär und Elektroinstallation – erneuert, dann können die Ausgaben nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt, sondern nur über die Jahre verteilt abgeschrieben werden.

Das gleiche gilt auch bei anschaffungsnahen Herstellungskosten. Führt der Käufer einer Immobilie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten durch, deren Gesamt Netto-Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer - mehr als 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten betragen, dann müssen diese Ausgaben ebenfalls im Wege der Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. Liegen die Kosten netto dagegen unterhalb der 15-Prozent-Grenze, dann können sie direkt abgesetzt werden.

Hausgeld steuerlich absetzen

Ja, auch Hausgeld, das für eine Eigentumswohnung anfällt, ist teilweise steuerlich absetzbar. Hier gilt analog zu unserem restlichen Blogbeitrag: Die Unterscheidung zwischen Selbstnutzung und Vermietung entscheidet über den steuerlichen Ansatz.

• Wird die Eigentumswohnung selbst bewohnt, dann ist das Hausgeld nur teilweise im Rahmen des § 35a EStG abzugsfähig. Das bedeutet: keine Verwaltungs- oder Versicherungskosten. Es sind nur die reinen Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienst- oder Handwerkerleistungen steuerlich absetzbar.
• Wird die Eigentumswohnung vermietet, dann sind diese Ausgaben fast vollständig als Werbungskosten abzugsfähig. Auch hier gilt: Der Teil, der auf die Mieter umgelegt werden kann, muss als vereinnahmte Nebenkostenzahlung wieder versteuert werden.

Ausnahme für Vermieter: Wie erwähnt sind viele Positionen aus der Hausgeldabrechnung steuerlich abzugsfähig. Eine Ausnahme besteht allerdings für Instandhaltungsrücklagen, die im Rahmen des Hausgelds mit abgerechnet werden können. Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage können erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden.

(Stand: 14.10.2026)