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Sonderabschreibung Mietwohnungsbau - § 7b EStG
Bemessungsgrundlage, Herstellungskosten: Das gilt aktuell für Sonderabschreibungen beim Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG
Um den Neubau von Mietwohnungen steuerlich zu fördern, wurde 2019 der § 7b EStG eingeführt.
Darin wird bei Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen die Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung geregelt. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde die zum 31.12.2021 ausgelaufene Sonderabschreibung reaktiviert. Durch das Wachstumschancengesetz wurden die Rahmenbedingungen nun noch einmal deutlich verbessert.
Die Sonderabschreibung beträgt jährlich bis zu 5 % über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren - zusätzlich zur jährlichen linearen Abschreibung von 2 bzw. 3 %. Grundsätzlich kann jeder Steuerpflichtige mit steuerpflichtigen Einkünften aus der Vermietung von Wohnungen die Sonderabschreibung geltend machen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau – Regelungen ab 2023
Um die Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG in Anspruch nehmen zu können, muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 ein Bauantrag gestellt oder in diesem Zeitraum eine Bauanzeige getätigt worden sein.
Wichtig sind zwei Merkmale:
- Es muss sich um eine neue Wohnung handeln, die bisher nicht vorhanden war. Es ist nicht möglich, die Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG anzuwenden, wenn bereits vorhandener Wohnraum lediglich saniert oder modernisiert wird.
- Die Wohnung muss in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Dies muss durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen werden.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf maximal 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau – alte Regelungen
Die ursprünglichen gesetzlichen Vorgaben beschränkten sich anfangs auf Bauvorhaben, die aufgrund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue Mietswohnungen schufen.
Hier war allein ausschlaggebend, dass es sich um neuen Wohnraum handelte, der bisher nicht vorhanden war. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten durften 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung war auf 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau - Infografik
Die Förderung ist nicht auf das Inland begrenzt.
Aus unionsrechtlichen Gründen kann die Sonderabschreibung auch für Wohnungen in anderen EU-Staaten sowie in Staaten außerhalb der EU, mit denen entsprechende Amtshilfeübereinkommen bestehen, in Anspruch genommen werden, wenn die aus der Vermietung dieser Wohnung erzielten Einkünfte im Inland der Besteuerung unterliegen.
Aber aufgepasst! Fallen die Voraussetzungen für die Gewährung der Mietwohnung-AfA in späteren Jahren weg, so wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht, soweit
- die Vermietung zu Wohnzwecken innerhalb des Begünstigungszeitraums von 10 Jahren endet
- die Wohnung binnen des Begünstigungszeitraumes von 10 Jahren veräußert wird und ein dabei erzielter Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt oder
- die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
Berechnung Sonderabschreibung § 7b EStG – Beispiele
Beispiel 1 – Berechnungsschema Bemessungsgrundlage Sonderabschreibung § 7b EStG
Ein Steuerpflichtiger errichtet ein neues Gebäude mit 4 Wohnungen von je 100 m². Diese Wohnungen möchte er künftig vermieten. Das Gebäude ist ein Effizienzhaus 40. Dies wurde durch ein Nachhaltigkeitssiegel nachgewiesen. Den Bauantrag hat er am 15.03.2024 gestellt.
Nutzung des Gebäudes aufgeteilt auf Quadratmeter:
- 100 m² je neue Mietwohnung
- 100 m² für Treppenhaus und Technikraum
Die Herstellungskosten betragen 2,1 Millionen €.
- Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche: 2,1 Millionen € / 500 m² = 4.200 € pro m².
Daraus folgt: Die Baumaßnahme ist grundsätzlich förderfähig, da die Kosten die 5.200 € pro m² Wohnfläche nicht übersteigen. - Förderfähige Wohnfläche: 400 m² Mietwohnungen
Die 100 m² Fläche, die dem Treppenhaus und Technikraum zuzurechnen sind, sind nicht förderfähig und bleiben deshalb unberücksichtigt - Bemessungsgrundlage: 4.200 € übersteigen die maximalen 4.000 €, deshalb:
4.000 € * 400 m² = 1,6 Millionen € Bemessungsgrundlage.
Beispiel 2 – Berechnung der Sonder-Afa § 7b EStG
Ein Steuerpflichtiger baut ein Haus, das die Kriterien eines Effizienzhaus 40 (nachgewiesen durch Nachhaltigkeitssiegel) erfüllt. Es wurde im Februar 2023 fertiggestellt. Er entscheidet sich einige Monate später dazu, das Dachgeschoss zu einer neuen Wohnung auszubauen, um sie zu vermieten. Im Rahmen des Ausbaus entstehen Kosten in Höhe von 150.000 €. Die 150.000 € entsprechen ebenfalls der Bemessungsgrundlage.
Abschreibungen:
Sonder-Afa § 7b EStG: 150.000 € * 5 % = 7.500 €
Lineare Afa § 7 Abs. 4 Nr. 2 a) EStG: 150.000 * 3 % = 4.500 €
Summe der Abschreibungen = 12.000 €
Es dürfen über vier Jahre hinweg bis zu 5 % zusätzlich zur linearen Abschreibung abgeschrieben werden.
(Stand: 29.04.2024)