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Private Veräußerungsgeschäfte – Wann werden beim Verkauf Steuern fällig?

Das eigene Geld in Grundstücke oder Edelmetalle investieren – nichts Ungewöhnliches. Super, wenn man diese dann noch möglichst schnell mit Gewinn wieder verkaufen kann.

Aber Vorsicht! Unter gewissen Umständen kann der Schein eines solchen lukrativen Geschäfts trügen. Vor allem dann, wenn der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuert werden muss!

Was sind private Veräußerungsgeschäfte?

Unter einem privaten Veräußerungsgeschäft versteht man den Verkauf von Grundstücken, Gebäuden und Gegenständen innerhalb einer bestimmten Spekulationsfrist. Der dabei erzielte Gewinn kann unter gewissen Voraussetzungen der Steuerpflicht unterliegen. Sollte dies der Fall sein, werden die Einkünfte als sonstige Einkünfte gem. § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 EStG berücksichtigt.

 

Verkauf von Grundstücken und Gebäuden

Grundsätzlich muss der durch einen Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden erzielte Gewinn versteuert werden, es sei denn, eine der folgenden Voraussetzungen trifft zu:

  1. Zwischen Kauf und Verkauf liegen mindestens 10 Jahre
  2. Das Gebäude wurde ausschließlich selbst bewohnt
  3. Das Gebäude wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt.

 

Verkauf sonstiger Gegenstände

Auch die Veräußerung von anderen Wirtschaftsgütern kann der Steuerpflicht unterliegen. Dabei muss es sich aber um nicht alltägliche Gebrauchsgegenstände handeln.

Beispiel: Wenn Herr A seinen Oldtimer verkaufen möchte, kann gegebenenfalls eine Steuer fällig werden. Verkauft er dagegen seinen normalen Pkw, mit dem er täglich in die Arbeit oder zum Einkaufen fährt, dann ist dieser Gewinn nicht steuerpflichtig.

Wer nun besonders aufmerksam das Beispiel durchgelesen hat, dem sollte das Wörtchen „kann“ ins Auge gestochen sein. Der Verkauf von Oldtimern und ähnlichen, nicht alltäglichen Gegenständen (Gold, Antiquitäten, Schmuck, etc.) fällt nur unter ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als ein Jahr liegt und die Freigrenze von 600 €  überschritten ist.

 

Berechnung der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften

Auch wenn die meisten privaten Verkäufe von der Besteuerung ausgeschlossen sind, müssen einige Bürger oben genannte Einkünfte versteuern. Dabei erfolgt eine Berechnung des Veräußerungsgewinns. Doch wie genau berechnet sich dieser? Besteuert wird – wie der Name schon sagt – der Gewinn. Dieser ist der Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten.

Beispiel: Herr A verkauft ein Diamanten Collier, welches er vor 5 Monaten seiner Ex-Freundin schenken wollte, für 1.300,00 €. Er selbst hatte dafür 630,00 € bezahlt. Außerdem fielen für den Verkauf Kosten für eine Zeitungsannonce in Höhe von 50,00 € an.

 

Veräußerungspreis                            1.300,00 €

- Anschaffungskosten                           630,00 €

- Werbungskosten                                  50,00 €

= Gewinn                                               620,00 €

 

Herr A aus unserem Beispiel muss den Gewinn in Höhe von 620 € versteuern.


Hinweis: Beträgt die Summe aller Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften im Veranlagungszeitraum weniger als 600,00 €, dann sind diese steuerfrei.
 

FAQ – Häufige Fragen zum Thema „privates Veräußerungsgeschäft“

 

Wie wird die Spekulationsfrist bei Immobilien berechnet?

Maßgebend für die Berechnung der Spekulationsfrist (zehn Jahre) ist das Datum des notariellen Kauf- und Verkaufsvertrags.

 

Wann ist die Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft ausgenommen?

Wurde die Wohnung zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Verkauf steuerfrei. Ausreichend für einen steuerfreien Verkauf ist auch, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hierbei muss es sich nicht um drei volle Jahre handeln. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt (z.B. von Dezember 2021 bis Januar 2023).

 

„Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ auch bei Ferienwohnungen?

Gem. dem BFH-Urteil vom 27.06.2017 - IX R 37/16 liegt auch dann eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, wenn das Gebäude vom Eigentümer nur zeitweilig bewohnt wird, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.

 

Gemeinsames Wohneigentum: Was muss bei einer Scheidung beachtet werden?

Gehört ein Gebäude zwei Ehepartnern, die sich scheiden lassen, gemeinsam und verkauft der eine Partner seine Hälfte dem anderen, so beginnt für diese Wohnungshälfte die Spekulationsfrist von vorne.

 

Spekulationsfrist bei Schenkung und Erbschaft: Was gilt?

Wird eine Immobilie unentgeltlich durch Erbschaft oder Schenkung erworben, dann gilt die sog. „Fußstapfentheorie“. Das bedeutet, dass der Erbe/Beschenkte die Spekulationsfrist des Erblassers/Schenkers übernimmt.

Es gilt zu beachten, dass für Lohnsteuerhilfevereine keine Beratungsbefugnis hinsichtlich schenkungs- und erbschaftsteuerlicher Sachverhalte besteht. 

(Stand: 09.11.2023)