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Kurzzeitige Vermietung im Jahr der Veräußerung begründet keine Steuerpflicht des Verkaufs der selbstgenutzten Immobilie

Der BFH hat mit Ur­teil vom 03.09.2019, IX R 10/19 (ver­öf­fent­licht am 26.03.2020) ent­schie­den, dass die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung einer Wohn­im­mo­bi­lie im Jahr der Ver­äu­ße­rung für die An­wen­dung der Aus­nah­me­vor­schrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Al­ter­na­ti­ve EStG un­schäd­lich ist, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge das Im­mo­bi­li­en­ob­jekt zu­sam­men­hän­gend im Ver­äu­ße­rungs­jahr zu­min­dest an einem Tag, im Vor­jahr durch­ge­hend und im zwei­ten Jahr vor der Ver­äu­ße­rung zu­min­dest an einem Tag zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt hat.

Der Klä­ger hat im Jahr 2006 eine Ei­gen­tums­woh­nung er­wor­ben, die er bis ein­schließ­lich April 2014 zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt hat. Mit no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­tem Kauf­ver­trag vom 17.12.2014 wurde die Im­mo­bi­lie ver­äu­ßert. Im Zeit­raum von Mai 2014 bis zur Ver­äu­ße­rung im De­zem­ber 2014 wurde die Woh­nung von dem Klä­ger an Drit­te ver­mie­tet.

Der Be­klag­te (das Fi­nanz­amt) er­mit­tel­te aus der Ver­äu­ße­rung einen steu­er­pflich­ti­gen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Das FG Ba­den-Würt­tem­berg (Ur­teil vom 07.12.2018, 13 K 289/17) gab der Klage statt.

Der BFH be­stä­tig­te die Ent­schei­dung des FG Ba­den-Würt­tem­berg.

Der Aus­druck „Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken“ setzt in bei­den Al­ter­na­ti­ven des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG vor­aus, dass eine Im­mo­bi­lie zum Be­woh­nen ge­eig­net ist und der Steu­er­pflich­ti­ge diese auch be­wohnt. Vor­aus­set­zung für die Aus­nah­me­vor­schrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Al­ter­na­ti­ve EStG ist, dass die Woh­nung im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­aus­ge­gan­gen Jah­ren zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt wird. Aus­rei­chend für die An­wen­dung der Aus­nah­me­vor­schrift ist eine zu­sam­men­hän­gen­de Nut­zung von einem Jahr und zwei Tagen. Die Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken muss sich dabei auf das ge­sam­te mitt­le­re Ka­len­der­jahr er­stre­cken. Im zwei­ten Jahr vor der Ver­äu­ße­rung und im Jahr der Ver­äu­ße­rung ge­nügt eine ei­ge­ne Wohn­nut­zung an nur je­weils einem Tag. Eine „Zwi­schen­ver­mie­tung“ vor der Ver­äu­ße­rung ist dann un­schäd­lich.

(Stand: 13.05.2020)