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Die Grundsteuerreform – Was Sie nun wissen müssen!

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14 festgestellt, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung für Grundstücke verfassungswidrig sind.

Nun wurden im Zuge dieses Urteils Vorschriften getroffen, mit der ab 01.01.2025 eine neue Berechnung zur Grundsteuer in Kraft tritt.

 

Was ist die Grundsteuer eigentlich genau?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Steuer auf Eigentum und Erbbaurechten an Grundstücken und Gebäuden.

Die Grundsteuer ist eine Kommunalsteuer und wird einmal jährlich von den zuständigen Gemeinden bzw. Kommunen erhoben.

Es gibt mehrere Arten der Grundsteuer:

  • Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke wird die Grundsteuer A erhoben.
  • Für alle bebauten und unbebauten Grundstücke, die keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind, wird die Grundsteuer B erhoben. Hierunter fallen unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum u.V. m.
  • Die Grundsteuer C kann von den Gemeinden und Kommunen für unbebaute Grundstücke erhoben werden, wenn dies städtebaulich sinnvoll ist. Dies soll dazu führen, dass baureife Grundstücke bebaut werden.

Die Grundsteuereinnahmen der Grundsteuer B bringt die höchsten Erträge, wohingegen die Grundsteuer A die geringsten Erträge für die Kommunen einbringt.

Der Auslöser für die Grundsteuerreform

Bisher basierte die Berechnung der Grundsteuer auf den Einheitswerten der Gebäude und Grundstücke. Diese basieren in den „alten Bundesländern“ auf den Wertverhältnissen von 1964 und in den „neuen Bundesländern“ auf den Wertverhältnissen von 1935.

Neu gebaute Gebäude wurden ausgehend von ihrem Ausstattungszustand wie ein altes Gebäude bewertet. Wertsteigerungen konnten dadurch nicht mitberücksichtigt werden.

Dies hatte zur Folge, dass gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt wurden. Der Verstoß gegen das Gebot der Gleichbehandlung hatte die Verfassungswidrigkeit dieser Bewertungsmethode als Ergebnis.

Hinweis:
Altes Berechnungsschema: Einheitswert * Steuermesszahl = Steuermessbetrag * Hebesatz = Grundsteuer

Die Rolle des Finanzamtes bei der Grundsteuererhebung

Das Finanzamt legt anhand der per ELSTER übermittelten Daten den Wert der Grundstücke und Gebäude aus steuerlicher Sicht fest.

Sie erstellen den Bescheid über den festgestellten Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann an die Eigentümer sowie an die Gemeinden bzw. Kommunen verschickt.

Die Rolle der Gemeinde bei der Grundsteuererhebung

Die Gemeinde ist zuständig für die Festlegung des Hebesatzes. Dieser wird mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert und ist somit ausschlaggebend für die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.

Der Hebesatz liegt meist zwischen 340 % und 900 %. Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde den Gemeinden und Kommunen jedoch nahe gelegt, den Hebesatz anzupassen.

Fälligkeit der Grundsteuer

Die Grundsteuer ist vierteljährlich am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. zu entrichten.

Die Gemeinden können jedoch einen anderen Zahlungsrhythmus bestimmen. Übersteigt der Jahresbetrag 15 € nicht, so ist es ausreichend, die Grundsteuer am 15. August eines Jahres voll zu begleichen.

Übersteigt der Jahresbetrag 30 € nicht, so ist die Grundsteuer am 15. Februar und 15. August eines Jahres je zur Hälfte zu begleichen.

Auf Antrag ist es möglich, den Jahresbetrag am 1. Juli eines Jahres zu begleichen. Dieser Antrag ist bis zum 30. September des Vorjahres zu stellen und gilt, bis eine erneute Änderung beantragt wird.

Abgabe der Grundsteuererklärung

Von der Grundsteuerreform sind insgesamt 36 Millionen Grundstücksbesitzer und Hauseigentümer betroffen.

Damit alle Grundstücke neu bewertet werden können, muss jeder Eigentümer eine „Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte“ abgeben.

Das Finanzamt benötigt zur Feststellung des Grundsteuerwertes einen aktuellen Grundbuchauszug sowie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung.

Die Abgabe wird in digitaler Form über ELSTER abgewickelt und muss zwischen dem 01.07.2022 und 31.10.2022 erfolgen.

Wird die Grundsteuererklärung nicht rechtzeitig eingereicht, kann ein Zwangsgeld von bis zu 25.000 € verhängt werden. Gegebenenfalls erfolgt auch eine Schätzung der Werte.

Die Grundsteuermesszahl

Vor der Grundsteuerreform lag die Grundsteuermesszahl in den „alten Bundesländern“ zwischen 2,6 und 3,5 Promille und in den „neuen Bundesländern“ zwischen 5 und 10 Promille.

Im Zuge der Reform wird die Grundsteuermesszahl angepasst, um die Aufkommensneutralität zu wahren.

Je nach Grundstücksart wurden unterschiedliche Werte festgesetzt:

  • Unbebautes Grundstück: 0,34 Promille
  • Wohngrundstück: 0,31 Promille
  • Andere bebaute Grundstücke: 0,34 Promille

Neue Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird mit der Reform anhand des Grundsteuerwertes berechnet und nicht wie zuvor anhand des Einheitswertes.

Hinweis:
Neues Berechnungsschema: Grundsteuerwert * Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag * Hebesatz = Grundsteuer

Für die Berechnung des Grundsteuerwertes gibt es mehrere Modelle, abhängig von der Bebauung und der Nutzung des Grundstücks.

Durch eine Ergänzung im Grundgesetz (Länderöffnungsklausel) haben die Länder die Möglichkeit, vom Bundesmodell abzuweichen und ihr eigenes Landesmodell einzuführen.

Aktuell gibt es drei Modelle:

  • Baden-Württemberg: Grundsteuerwert wird ermittelt, indem Grundstücksfläche mit dem amtlichen Bodenrichtwert kombiniert wird. Die Größe des Gebäudes und sein Wert auf dem Grundstück wird bei der Berechnung außer Acht gelassen.
  • Bayern, Hessen, Niedersachen und Hamburg: Diese Länder verwenden das „Flächen-Faktor-Modell“. Bei diesem Modell ist neben der Grundstücksfläche auch die Fläche des Gebäudes von Bedeutung. Alle weiteren Informationen zum Gebäude, wie Baujahr, Art der Immobilien oder Anzahl der Wohnungen sind hierbei jedoch nicht von Bedeutung.
  • Das dritte Modell ist das „Bundesmodell“. Bei diesem Modell werden sowohl der Grundstückswert als auch der Gebäudewert möglichst genau berechnet.
  • Viele Bundesländer befinden sich aktuell noch in der parlamentarischen Diskussion für ein anderes Modell.

Hinweis:
Bei der Neuberechnung zählen die Werte, die zum 01.01.2022 festgestellt wurden. Damit diese immer möglich aktuell bleiben, findet alle 7 Jahre eine Neubewertung statt.

Ein Lohnsteuerberatungsverbund hat keine Beratungsbefugnis bei der Grundsteuerreform. Hierfür sollten Sie sich an eine Steuerberatungsgesellschaft oder an einen Steuerberater wenden.

Bei die­sem Bei­trag han­delt es sich um einen re­dak­tio­nel­len Text des Re­dak­ti­ons­teams. Die­ser Bei­trag er­setzt keine Be­ra­tung im Rah­men einer Mit­glied­schaft in un­se­rem Lohn­steu­er­hil­fe­ver­ein. Eine Be­ra­tungs­leis­tung im kon­kre­ten Fall fin­det nur im Rah­men einer Mit­glied­schaft in­ner­halb der Be­ra­tungs­be­fug­nis gemäß § 4 Nr. 11 StBerG statt.


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